محاضرة حول الحجز التنفيذي على العقارات والبيوع العقارية على ضوء قانون الإجراءات المدنية والإدارية

من إعــداد / حماني رابح

رئيس محكمة برج بوعريريج





















الفهـرس

مقدمــة

الفصل الأول: الحجز التنفيذي على العقارات .

المبحـث الأول :شروط استصدار أمر الحجز .

المبحـث الثاني :البيانات الواجب ذكرها في أمر الحجز .

المبحـث الثالث : التبليغ الرسمي لأمر الحجز .

المبحـث الرابع : قيد أمر الحجز وآثاره( محاضرة مستقلة يلقيها السيد بلعياضي جمال مفتش مركزي لأملاك الدولة )

الفصل الثاني : البيع بالمزايدة العلنية للعقارات و الحقوق العينية العقارية .

المبحـث الأول : إعداد و تحضير العقار و الحقوق العينية العقارية المحجوزة للبيع .

أولا : ضبط قائمة شروط البيع .

ثانيا: التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع .

ثالثا : الإعتراضات على قائمة شروط البيع و دعاوى وقف البيع .

المبحـث الثاني :جلسة البيع بالمزايدة .

أولا:مكان وزمان البيع بالمزايدة. .

ثانيا :الإعلان عن البيع .

ثالثا : طوارئ ما قبل جلسة البيع .

رابعا :شروط إعادة البيع .

خامسا : حكم رسو المزاد و حجيته .

المبحـث الثالث : البيوع العقارية الخاصة .

أولا: بيع عقار المفقود و ناقص الأهلية و المفلس .

ثانيا :بيع عقار مملوك على الشياع .

ثالثا : بيع عقار مثقل بتأمين عيني .

الخاتمة .

مقدمة :


لقد تناول المشرع من خلال قانون الإجراءات المدنية والإدارية المعدل عددا من القواعد القانونية المتعلقة بالحجز العقاري والبيع بالمزايدة العلنية ، ولأجل تبسيط هذه القواعد القانونية وإثرائها بهدف تفعيل الإجراءات لتكون كفيلة بضمان حقوق المتقاضي أضاف نصوصا لم تكن واردة في ظل القانون القديم ، من بين هذه النصوص أجاز للدائن المرتهن أي الذي رتب رهنا على عقارات مدينه سواء كان رهنا رسميا أو حيازيا أو قانونيا ، ورغم ما يتقرر لهذا الدائن من حق الأولوية والتقدم على باقي الدائنين ومع ذلك خول له توقيع حجز على عقارات مدينه بمعنى أن الدائن تكون له صفة المرتهن والحاجز في آن واحد ، وإذا كان القانون القديم قد حصر الحجز في العقار المشتمل على حق الرقبة والانتفاع معا فان القانون المعدل قد فصل أكثر إذ نص على إمكانية توقيع الحجز على الحقوق العينية العقارية مستقلة عن حق الرقبة ، كالحجز على حق الانتفاع ، في ظل القانون 87/19 المتعلق باستغلال الأراضي الفلاحية ، كما أصبح الدائن المتحصل على أمر واحد بالحجز على العقارات والحقوق العقارية العينية من محكمة معينة توقيع حجوز على عقارات مدينه واقعة في دوائر اختصاص محاكم أخرى كما أو ستحدث الحجز التحفظي على العقارات بعد أن كان منحصرا في المنقولات ، أما بخصوص العقارات غير المشهرة فقد أصبحت في ظل هذا القانون من الأموال التي يجوز الحجز عليها ، أما عن البيوع العقارية للحقوق العقارية العينية فقد فصلت الإجراءات المتبعة فيها إذ أصبح من حق الدائن الاشتراك في المزايدة ، مع إمكانية رسو المزاد عليه بالثمن الأساسي المحدد من طرف الخبير العقاري ، هذا وتجدر الإشارة إلى أن المشرع قد وظف مصطلحات منها حائز العقار أي الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار المرهون قبل حلول اجل الدين والشريك المتقاسم في العقار أي الذي له حق امتياز على حصته المفرزة في رجوعه على الشركاء وبائع العقار الذي له حق امتياز خاص على ثمن العقار أو الباقي وكذلك المبالغ المستحقة للمهندس والمقاول أو المعماري لها امتياز على البناء .



الفصل الأول:

الحجز التنفيذي على العقارات .

يقصد بالحجز وضع العقار تحت سلطة القضاء بهدف منع المدين من التصرف فيه إضرارا بدائنه

و الأصل أن الحجز على عقار يشمل الملكية كاملة أي الرقبة و الإنتفاع غير أن المشرع الجزائري في ظل التعديلات أجاز الحجز على حق الإستعمال أو حق السكنى أو حق الإرتفاق أو الحقوق العينية التبعية كالرهن و الإمتياز وحدها دون حق الرقبة كما أجاز الحجز على العقار بالتخصيص رغم أنه منقول لكن حجزه مع العقار المخصص لخدمته , ومن أبرز الأمثلة التي يجوز فيها للدائن الحجز على حق الانتفاع دون حق الرقبة ما نص عليه القانون 87/19 المتعلق بضبط كيفية إستغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية و تحديد حقوق المنتجين و واجباتهم ( المادة 08 تنص على أنه يجوز حجز حق الانتفاع كما يجوز التنازل عنه . ).

لقد عزر المشرع الجزائري حق الدائن في استيفاء دينه اذ رغم ان الدائن المرتهن " أي أن الدائن له عقد رهن رسمي على عقار مدينه أو رهن حيازي على عقار مدينه ….الخ "
و الذي من حقه على أساس هذا الرهن تتبع العقار المرهون في يد أي شخص ومع ذلك أجاز له توقيع حجز على عقار مدينه أي انه في وقت واحد يكون عقار المدين مرهونا لفائدة الدائن

و محجوزا بموجب أمر ( مضمون المادة 721 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية).

يقصد بالعقارات القابلة للحجز في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية تلك العقارات التي لها سندات مشهرة و العقارات التي لها سندات غير مشهرة , وذلك ما نصت عليه المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي أجازت للدائن الحجز على عقارات مدينه غير المشهرة إذا كان لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ وفقا لأحكام القانون المدني , وعليه فإن الحجز على العقارات غير المشهرة ينحصر في حالتين :

1. العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ قبل 01/03/1961 ., هذه العقارات قد اكتسبت الشرعية بموجب المرسوم 80/210 المعدل للمرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري , وعلى ضوء ذلك أعفيت هذه العقارات من الإشهار .
2. العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ من 01/03/1961 إلى غاية 01/01/1971 , هذه العقود العرفية هي الأخرى إكتسب الصيغة الرسمية بموجب المرسوم رقم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993 المعدل و المتتم للمرسوم 76 /63 هذا المرسوم مدد الفترة من 01/03/1963 إلى غاية 01/01/1971 .
3. المقرارات الإدارية : رغم أن عددا معتبرا من المقررات الإدارية غير المشهرة تعد سندات لذلك أجاز المشرع الحجز على العقارات التي تتضمنها هذه المقررات الإدارية ومن أبرز الأمثلة على ذلك :المقررات الإدارية المتضمنة التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للقطاع العام تنفيذا لأحكام المادة 02 من القانون 86-03 المؤرخ في 04/02/1986 " القطع الأرضية غير ثابت أصل ملكيتها أما البناية أي الجدران ثابتة ملكيتها , هذه العقارات التي بيعت يجوز الحجز عليها .

المبحـث الأول :شروط الحصول على أمر الحجز .
حتى يتحصل الدائن على أمر بوضع العقار أو الحق العقاري العيني تحت تصرف القضاء يتعين عليه :
- تقديم طلب الى رئيس المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها الإقليمي العقار او الحق العقاري العيني , هذا الطلب يتضمن :
أ- اسم ولقب الدائن و موطنه .
ب - اسم ولقب المدين و موطنه .
ج- وصف العقار أو الحق العيني العقاري المطلوب حجزه حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية يرفق هذا الطلب بالوثائق الأتي تحديدها :
1. نسخة من السند التنفيذي , و السندات التنفيذية في ظل القانون الإجراءات المدنية
و الإدارية المعدل ذكرت في المادة 600 .
2. محضر التبليغ الرسمي لأمر الحجز لأنه من حق المدين تسديد الدين العالق في ذمته بمجرد تبليغه حتى يتخلص من إجراء قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية لأنه بعد القيد يمنع من التصرف في العقار .
3. محضر التكليف بالوفاء : يتضمن مطالبة المدين بتسديد مبلغ الدين خلال 15 يوما .
4. محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها بالنسبة للدائن العادي ذلك أن الدائن المرتهن ( من له رهن على عقار المدين )يوقع الحجز على العقار المرهون دون اللجوء الى الحجز على منقولات المدين , لذلك فالدائن المرتهن يستوجب عليه إرفاق.
طلب الحصول على أمر الحجز بمستخرج من عقد الرهن أو أمر التخصيص على عقار أو مستخرج حق الامتياز بالنسبة لأصحاب التأمينات العينية .
- مستخرج من سند ملكية العقار .
- شهادة عقارية .
يتعين توقيع الحجز على العقار أو الحق العيني العقاري بموجب أمر رئيس المحكمة خلال 08 أيام من تاريخ إيداع الطلب , ويجوز للدائن استصدار أمر واحد بالحجز على عدة عقارات متواجدة في دوائر اختصاص مختلفة ( المادة 724 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ).
ان هذه المادة قد أجازت للدائن ضرب حجز بأمر واحد على عقارات المدين المتواجدة خارج دائرة الاختصاص الإقليمي لرئيس المحكمة مصدر أمر الحجز شريطة أن يوقع رئيس المحكمة حجز على إحدى عقارات المدين المتواجدة في دائرة اختصاصه الإقليمي .
المبحـث الثاني :البيانات الواجب ذكرها في أمر الحجز .
لقد رتب المشرع الجزائري في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بطلان أمر الحجز العقاري أو الحقوق العقارية العينية في حالة خلو هذا الأمر من إحدى البيانات الثلاثة الأتي ذكرها :
1) – نوع السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز (حكم قضائي , قرار قضائي , عقد اعتراف بدين توثيقي , أمر الأداء ……الخ ) هذه السندات التنفيذية ذكرت على سبيل الحصر في المادة 600 من هذا القانون بالإضافة إلى السندات التنفيذية المذكورة في قوانين خاصة .
2) – تاريخ التبليغ الرسمي للسند التنفيذي و تاريخ تكليف المدين بتسديد مقدار الدين المترتب في ذمته , و الغاية من التبليغ الرسمي تنبيه المدين إلى إحتمال نزع ملكيته بعد أن وضعت هذه الملكية تحت سلطة القضاء .
3) – تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز تعيينا دقيقا من حيث الموقع
و المساحة ورقم القطعة الأرضية , مفرزة أو مشاعة , بناية , الرقم أجزاء العقار .




المبحـث الثالث :التبليغ الرسمي لأمر الحجز .
نتناول مفهوم التبليغ الرسمي و الأشخاص المعنيين بأن يبلغوا بأمر الحجز العقاري أو الحقوق العينية العقارية , فالتبليغ الرسمي يتم بموجب محضر يعده المحضر القضائي و يتحقق التبليغ الرسمي بإشارة و ذكر المحضر القضائي إلى انه سلم الوثيقة موضوع التبليغ إلى المبلغ له و يعتبر التبليغ الرسمي شخصيا في الحالات التالية :
- إذا سلم المحضر القضائي محضر التبليغ و الوثيقة المتمثلة في نسخة أمر الحجز إلى الشخص المحجوز عليه المراد تبليغه في محضره ونوه عن ذلك .
- إذا رفض المحجوز عليه استلام محضر التبلغ الرسمي أو رفض التوقيع عليه على أن يدون المحضر القضائي في محضره ما يفيد رفض الإستلام و التوقيع .
- إذا رفض الأشخاص الدين لهم صفة تلقي التبليغ الرسمي إستلام محضر التبليغ .
و نسخة أمر الحجز العقاري ينشر مضمون التبليغ بأمر على ذيل عريضته صادر عن رئيس المحكمة في جريدة يومية وطنية .
- إذا سلم المحضر القضائي محضر التبليغ و أمر الحجز لشخص المحبوس في مكان حبسه , أما في الحالات الغير مذكورة أعلاه يعد التبليغ صحيحا و ليس شخصيا و التبليغ الرسمي يجوز القيام به في الفترة الممتدة من الساعة 08 صباحا إلى غاية الثانية مساءا إلا في حالة الضرورة و بناء على إذن قضائي أما الأشخاص الذين يتعين تبليغهم بأمــر الحجز العقاري
و الحقوق العينية العقارية فان التبليغ يسلم إلى المدين والى الكفيل العيني هذا الأخير شخص يقدم عقاره لضمان الوفاء بدين غيره , ( 725 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية )
إن التبليغ الرسمي لأمر الحجز العقاري معناه إعلان و تنبيه المدين المحجوز عليه إلى أن عقاره أو حقه العيني العقاري تحت سلطة القضاء ولكن هذا العقار أو الحق العيني العقاري يظل مملوكا للمدين المحجوز عليه إذ يجوز له التصرف فيه بالبيع أو الهبة في هذه المرحلة لكن بعد تقييد هذا الحجز بالمحافظة العقارية كما سيوضح لاحقا السيد" بلعياضي جمال مفتش مركزي لأملاك الدولة . "والعبرة في نفاذ أو عدم نفاذ التصرف فيه بوقت تقييد الحجز , وعليه فإذا تم تصرف المدين أو الحائز و شهر قبل القيد كان نافذا في حق الحاجز و العكس بالعكس .
في الواقع العملي كثيرا من المدينين يهبون عقاراتهم إلى الأزواج قبل تقييد الحجز لكن هذه الهبات ترفع دعاوى لأجل عدم نفاذ هذه الهبات في حق الدائن ( دعوى عدم نفاذ التصرف .) .
المبحـث الرابع : قيد الحجز وأثاره ( محاضرة تلقى من طرف السيد بلعياضي جمال مفتش مركزي لأملاك الدولة )
الفصل الثاني : البيع بالمزايدة للعقارات أو الحقوق العينية العقارية .
البيع بالمزايدة يعد من بين الآثار المترتبة عن وضع العقار أو الحق العيني العقاري تحت سلطة القضاء بسبب امتناع المدين عن تسديد الدين لمدة 30 يوما رغم تبليغه رسميا بأمر الحجز .
المبحـث الأول:إعداد و تحضير العقار أو الحق العيني العقار المحجوز للبيع بالمزايدة .
قبل بيع العقار أو الحق العيني العقاري بالمزايدة العلنية سن المشرع الجزائري من خلال قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المعدل مجموعة من النصوص الإجرائية تمكن كل ذي مصلحة من تقديم ملاحظات في شان العقار أو الحق العيني العقاري المراد بيعه .
أولا : ضبط المحضر القضائي لقائمة شروط البيع .
يتولى المحضر القضائي إعداد قائمة شروط البيع هذه القائمة التي تعد ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف بالعقار تعريفا دقيقا , هذه القائمة تتضمن البيانات التالية :
1- اسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الدائنيين المقيدين و موطنهم .
2- بيان السند التنفيذي الذي تم بموجبه الحجز و مبلغ الدين .
3- أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده و تاريخ إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
4- تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز تعيينا دقيقا ( بناية , مفرز ,مشاع , المساحة , الحدود , الشارع , الرقم .).
5- تحديد شاغل العقار و صفته و سبب الشغل , الشغور .
6- شروط البيع و الثمن الأساسي . .
7- تجزئة العقار إلى أجزاء إن كان ذلك أفضل عند البيع مع تحديد ترتيب البيع .
8- بيان المحكمة التي يتم أمامها البيع .
أما بخصوص تحديد الثمن الأساسي الواجب ذكره ضمن قائمة شروط البيع فان ذلك يتم بموجب أمر على ذيل عريضة محررة من طرف المحضر القضائي أو الدائن على أساسها يتعين خبير عقاري لتحديد الثمن الأساسي على أن يودع تقرير الخبرة خلال 10 أيام من تاريخ تعيين الخبير العقاري وفي حالة ما إذا تعذر عليه انجاز المهمة المسندة إليه يستبدل بخبير عقاري أخر .
هذا الإجراء وضع حد للدعاوى القضائية التي كانت ترفع أمام القاضي العقاري لتحديد الثمن الأساسي للعقار المراد بيعه ( المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ).
ثانيا :التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع .
يتولى رئيس المحكمة إعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع , هذا المحضر يحدد فيه جلسة الإعتراضات على قائمة شروط البيع و تاريخ عقد جلسة البيع خلال 15 يوما من تاريخ إيداع المحضر القضائي لقائمة شروط البيع بأمانة ضبط المحكمة و يتعين على الدائن إخبار بواسطة محضر قضائي الأشخاص المعنيين بقائمة شروط البيع على أساس أن التبليغ في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المعدل لا يكون رسميا إلا إذا بلغ من له صفة و إستلام أو إمتنع عن إستلام الوثيقة المراد تبليغها , وعليه فان الأشخاص الذين يتعين تبليغهم رسميا بقائمة شروط البيع هم :
1- المدين المحجوز عليه .
2- الكفيل العيني و حائز العقار أو الحق العيني العقاري إن وجد ( ستوضح لاحقا ).
3- المالك على الشياع ( ستوضح لاحقا ).
4- الدانيين المقيدين كل بمفرده ( ستوضح لاحقا ).
5- بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المتقاسم أو المقايض به إن وجد .
هذا و تجدر الإشارة إلى أن محضر التبليغ الرسمي يجب أن يتضمن ما يلي :
1- تاريخ إيداع قائمة شروط البيع .
2- تعيين العقارات أو الحقوق العقارية العينية المحجوزة .
3- الثمن الأساسي .
4- تاريخ و ساعة جلسة البيع بالمزاد العلني .
5- إنذار المبلغ لهم للإطلاع على قائمة شروط البيع حتى يتسنى لهم تقديم إعتراضاتهم .






ثالثا :الإعتراضات على قائمة شروط البيع و دعاوى وقف البيع :
إن طلب الاعتراض على قائمة شروط البيع يقدم من طرف الشخص الذي يرى بأن شروط بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية الواردة في القائمة من شانها إلحاق أضرار به , وعليه فان صفة المعترض تثبت للمدين المراد بيع عقاره المحجوز و الكفيل العيني باعتبار أن عقاره الضامن للدين قد يباع بالمزايدة و المالكين على الشيوع على أساس أن أنصبتهم غير مفرزة مما يجعل الجميع متضررا و الدائنيين المقيدين و بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به باعتبارهم من ذوي حقوق الامتياز الخاصة الواقعة على عقار (المواد من 999 إلى 1003 من القانون المدني . ).