أنظمة الشهر العقاري و موقف المشرع الجزائري

أنظمة الشهر العقاري و موقف المشرع الجزائري
المبحث الأول :نظام الشهر العقاري



سنحاول في هذا المبحث التعرض إلى ثلاثة محاور أساسية نتطرق في البداية إلى نظم الشهر المختلفة وموقف المشرع الجزائري منها
- المطلب الأول : أنظمة الشهر العقاري :
يعتبر الشهر العقاري عمل فني يهدف إلى تسجيل مختلف التصرفات الواردة على العقار بإدارة الشهر العقاري لإعلام الكافة بها و لإظهار وجودها ، ويتم ذلك بإثبات هذه التصرفات القانونية في سجلات يمكن الإطلاع عليها والأخذ بما جاء فيها من بيانات وقيود ، لكن إذا كانت معظم الدول قد أخذت بهذا المبدأ إلا أنها لم تسلك في تحقيق هذا الغرض سبيلا واحدا فهناك من أخذت بنظام الشهر الشخصي وهناك من تبنت النظام العيني .
الفرع الأول : نظام الشهر الشخصي :
ظهر هذا النظام بالدول اللاتينية كفرنسا و إيطاليا ومن أسسه أن ينشأ سجل أو سجلات على مستوى المحافظة العقارية يرصد بها كل تصرف منشىء لحق عيني،فيكون القيد وفقا لأسماء الأشخاص ويكون العقار في المرتبة الثانية فصاحب المصلحة لا يعرف من السجلات إلا الشخص الذي تصرف في العقار، و يكون التسجيل في نوعين من السجلات،سجل أبجدي يضم أسماء الأشخاص ويخصص عدد من الصفحات لكل حرف من أحرف الهجائية ،أما السجل الثاني فيتم فيه قيد التصرفات طبقا للترتيب الزمني لتقديم المحررات للشهر
إن الشهر العقاري وفقا لهذا النظام ليست له أية قوة ثبوتية فهو مجرد إجراء يهف إلى العلانية إذ أن التصرفات التي تشهر في ظله لا يتحرى عادة مساحتها بل تشهر كما هي، فإذا كانت صحيحة تبقى صحيحة و إذا كانت معيبة تبقى كذلك و دور المحافظ العقاري سلبي إذ تقتصر وظيفته على شهر التصرف كما هو، الذي يعتبر قرينة بسيطة قابلة لإثبات العكس، فيمكن لكل ذي مصلحة الاعتراض على التصرف وطلب إبطاله رغم شهره ، كما يعاب أيضا على هذا النظام صعوبة التعرف على المالك إذا ما كثرت التصرفات على العقار زيادة إلى خطر ضياع الملكية بالتقادم.
وعليه نظرا لأن الشهر الشخصي لا يصحح عقد باطلا ولا يبطل عقد صحيحا ونظرا لعجزه عن تحقيق الغرض الذي أنشأ من أجله ذلك لصعوبة معرفة المالك الحقيقي وخطر ضياع الملكية بالتقادم، زيادة إلى قابلية التصرفات المسجلة للطعن، فقد وصفه الأستاذ الدكتور عبد الرزاق السنهوري بأنه نظام متأخر ، مبرره في ذلك أنه نظام الشهر السديد يجب أن يكون محكما في ترتيبه وحجيته[71] فأما في ترتيبه فينبغي أن ييسر لذوي الشأن معرفة ما تهمهم من تصرفات ، أما في الحجية فينبغي أن يكون للشهر حجية قاطعة بحيث لا يشهر التصرف إلا بعد التحري عن مدى صحته ومن منطلق هذه العيوب والنقائص ، كان لابد من إيجاد نظام آخر فظهر نظام جديد عرف بنظام طوارنس نسبة لمبتكره .
الفرع الثاني : نظام الشهر العيني :
ظهر لأول مرة في أستراليا وعرف بإسم مبتكره السيد "روبار طوارنس" وفيه يرتكز شهر التصرفات العقارية على العين نفسها ، أي العقار محل التصرف ، فيكون لكل عقار بطاقة خاصة به تسجل فيها كافة ما يرد عليه من تصرفات ومن الحقوق العينية مع تحديد موقعه ،مساحته ورقمه ، معالم حدوده ، ويسمى العقار المعني بالوحدة العقارية و تعتبر البطاقة المخصصة له بمثابة بطاقة تعريفه.
وأهم مزايا هذا النظام أنه يوفر حماية للمتعاملين معه فمن أراد الإطلاع على حالة العقار ومعرفة الحقوق و الإلتزامات و الإرتفاقات التي تثقله بإمكانه أن يطلب هذه المعلومات من مصلحة الشهر ، ومن المبادئ الأساسية التي تحكم هذا النظام:
1) أن له قوة ثبوتية مطلقة : إذ يعد بمثابة قرينة قاطعة على الملكية بالنسبة للعقار أو الحق العيني موضوع الشهر ، فالتصرفات التي تقيد في ظل نظام الشهر العينى يصبح قيدها قرينة على ملكية الحق العينى أو العقار المتصرف فيه ، وأن هذا التصرف يصبح سليما خاليا من العيوب ، مما يوفر الإئتمان في المعاملات والثقة بها .
2) التخصيص : ومعناه إتخاذ من العقار أو الوحدة العقارية أساسا ومحورا لقيد كل التصرفات الواردة على العقار ، تخصص لها صفحة أو عدة صفحات من السجل العقاري تتضمن وبدقة الحدود و المساحة ، وهذا المبدأ يجعل الموظف المكلف بالشهر يملك كل المعلومات التقنية المتعلقة بالعقار.
3) الشرعية : ومفادها أن يتحقق الموظف المكلف بالقيد في السجل العيني من كل التصرفات المراد قيدها وتسجيلها بكل دقة و إمعان شديد ، حتى لا تهدر حقوق الأشخاص خاصة إذا أخدنا بعين الإعتبار مبدأ قوة الثبوتية المطلقة للشهر وعليه وجب التأكد من أهلية المتصرف وخلو إرادته من العيوب و العوارض ، كما يتحقق أيضا من سند ملكية المتصرف للمحل المراد التصرف فيه ومدى مشروعية و جواز التعامل فيه .
-و يتميز هذا النظام بمبدأ القيد المطلق ويقصد به أن القيد هو مصدر كل الحقوق العينية العقارية فهو الذي ينشأ هذه الحقوق ويغيرها ويعدلها ويزيلها فكل حق غير مقيد لا وجود له لا بالنسبة للأطراف ولا بالنسبة للغير وإذا ما تم القيد فإن يسري بالنسبة للكافة ولا يمكن لأي كان ان ينازع فيه ، أو يحتج بملكية حق عيني لم يشهر مسبقا .





4) مبدأ عدم إكتساب الحقوق المقيدة بالتقادم : فإن كل تصرف مقيد ضمن مجموعة البطاقات العقارية وفقا لنظام الشهر العيني يكسبه حجة في مواجهة الغير وبالتالي يصبح في مأمن تام عن أي تعدي صادر من هذا الأخير ، فإن كان التقادم سببا من أسباب كسب الملكية في نظام الشهر الشخصي فإنه مستبعد في نظام الشهر العيني، إذ لا يمكن لواضع اليد على العقار مهما طال اكتسابه بالتقادم أن يطالب بتملكه إذا كان سند الملكية فيه مشهرا لأن ذلك يتعارض مع مبدأ القوة الثبوتية المطلقة ولأن الحيازة هي قرينة على الملكية والملكية ثابتة بالقيد في هذا النظام.
ومن مزايا هذا النظام هو حماية للمتعاقدين في تصرفاتهم المنصبة على العقارات لأن كل حق مقيد يتمتع بحصانة تامة وكل تصرف قبل قيده يخضع لرقابة المكلف بالشهر، لذلك في ظل هذا النظام يسهل التعرف على الحالة القانونية للعقار وأصل الملكية فيه وكل الأعباء التي تثقله ولا يمكن بذلك إخفائها زيادة إلى تجنب خطر الإكتساب بالتقادم أو تعارض سندات الملكية أو تشابه أسماء المالكين مما يرفع في قيمة العقار ويسهل التعامل فيه وتوقيع الرهن عليه للحصول على قروض
فرع الثالث: موقف المشرع الجزائري من النظامين :
إن المشرع الجزائري قد أخذ بنظام الشهر العيني ، وهذا واضح من الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المتضمن إعداد المسح العام للأراضي وتأسيس السجل العقاري هذا الأمر الذي وضع حيز التطبيق بمتقضى المرسومين 76/62 و 76 /63 المؤرخين في 25 مارس 1976 وقد أسندت هذه النصوص مسك السجل العقاري إلى مصلحة إدارية يشرف عليها محافظ عقاري تابع لإدارة المالية ولم يسند ذلك إلى قاضي عقاري كما هو الشأن في التشريع الألماني .
ولكن هذا النظام لا يمكن أن يطبق إلا إذا تم مسح كل أراضي التراب الوطني ذلك أنه إذا كان القيد في السجل العقاري يمكن أن يعرف على أنه مجموع الإجراءات و القواعد القانونية و التقنية التي تهدف إلى إعلام الجمهور بكل التصرفات القانونية المنصبة على العقارات سواء كانت أصلية أو تبعية منشئة كاشفة ناقلة أو مزيلة فإن هذه القواعد لا يمكن تنفيذها إلا بعد المسح الذي يتكفل بتحديد معالم الأرض وتقسيمها إلى وحدات الملكية وإعطائها أرقام خاصة ورسم مخططاتها فالمشرع قد أخذ من واضح النصوص بنظام الشهر العيني ، لكن في الواقع لا يمكن تطبيق هذا النظام إلا تديريجيا مع تقدم عمليات المسح وهذا ما يعكس فعلا نية المشرع بالاحتفاظ بالنظام الشخصي في المناطق التي لم يمسها المسح بعد ، وهو ما نصت عليه المادة 27 من الأمر 75/74 السابق الذكر بنصها " أن العقود والقرارات القضائية التي تكون موضوع إشهار في المحافظة العقارية والتي تخص العقارات أو حقوق عينية ريفية موجودة في بلدية لم يعد فيها مسح الأراضي العام تفهرس بصفة انتقالية في مجموع بطاقات عقارية مؤقتة تمسك على شكل فردي طبقا " لكيفيات تحدد بموجب مرسوم " وكذلك ما نصت عليه المادة 113 من المرسوم 76/63 دائما فيما يخص العقارات الريفية.
كخلاصة لذلك فإن المشرع الجزائري في حقيقة الأمر فقد تبنى نظاما مزدوجا ، النظام الشخصي بالنسبة للعقارات الريفية التي لم تطبق عليها عمليات المسح بعد ، وعيني إذا كانت هذه العقارات واقعة في بلديات أجريت فيها عمليات مسح الأراضي العام أو عقارات حضرية يمكن تعينها بسهولة وبدقة زيادة على أنه قد ترك بعض المسائل التي تشكك في القوة الثبوتية المطلقة لنظام الشهر العيني كعدم إنصاصه صراحة على عدم جواز التقادم المكسب في ظل هذا النظام وكذا إمكانية الطعن في قرارات المحافظ العقاري ، وهي المسائل التي سنعالجها فيما بعد.